ประเภทของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดิน มี 4 แบบได้แก่

1.โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4

                        เป็นกรรมสิทธิ์ในที่ดินโฉนดที่ดินสามารถใช้แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินนั้น สามารถขายหรือโอน จำนอง ค้ำประกันทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มิฉะนั้นจะถือ เป็นโมฆะมีหลายแบบได้แก่ น.ส. 4 ก, น.ส. 4 ข, น.ส. 4 ค, น.ส. 4, น.ส. 4 ง และน.ส. 4 จ เป็นโฉนดที่ออกให้ในปัจจุบัน

2. ใบจอง หรือ น.ส.2

                        หนังสือแสดงการยอมให้เข้าครอบครองที่ดินชั่วคราวเป็นหนังสือแสดงสิทธิ์ในที่ดินที่ทางราชการออกให้จะนำไปขาย โอนไม่ได้ จำนองไม่ได้ เว้นแต่การโอนทางมรดกตกทอดแก่ทายาทเท่านั้น

3. หนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือน.ส.3

                         หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่าได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้วมีเพียงสิทธิ์ครอบครอง ไม่มีกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อขายโอน จำนองได้ ได้แก่ น.ส.3 หลายคนมีปัญหาเรื่องรังวัดด้วยฝีมือคนโดยไม่ได้อ้างอิงแผนที่จากดาวเทียม ส่วนนส.3 ก จะปลอดภัยกว่า แต่ก็ต้องเสี่ยงกับการรังวัดใหม่ว่า ที่ดินเราจะเพิ่มหรือลดได้ทั้งนั้น 

4. ใบไต่สวน หรือ น.ส.5

                        หนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน หนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินและให้จดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมในใบไต่สวนได้

ลักษณะของเอกสารสิทธิ์ที่ดิน

               ‪#‎ครุฑแดง‬ คือ "โฉนดที่ดิน (น.ส.4)" ซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ซื้อขายได้ โอนได้ถูกต้องตามกฎหมาย ก็อย่างที่ ๆ เราส่วนใหญ่มีครอบครองกันก็เป็นอันนี้แหละครับ ที่ในเมืองเกือบทั้งหมดก็จะเป็น "ครุฑแดง" ครับแล้วใครเคยได้ยิน "โฉนดหลังแดง" ไหมครับ?  เหมือนหรือต่างจาก "ครุฑแดง" รึเปล่า คำตอบคือ "โฉนดหลังแดง" ก็คือเอกสาร น.ส.4  แต่...จะมีการระบุด้านหลังโฉนดว่า ห้ามโอน!! ภายในระยะเวลา 5-10 ปี

               ‪#‎ครุฑเขียว‬ คือ "หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประเภท น.ส.3 ก."ย้ำว่า น.ส.3 ก. ซึ่งออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ

               ‪#‎ครุฑดำ‬ คือ"หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ประเภท น.ส.3 และ น.ส.3 ข."

จำง่าย ๆ ละกันว่า สองอันนี้ ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศครับ

ที่มา : living-estate.blogspot.com

Read More

วิธีวัดขนาด " พื้นที่ห้องคอนโดฯ "

ในการตรวจรับบ้านหรือคอนโดฯ ไม่เพียงแต่จะเป็นการตรวจสอบความเรียบร้อยถูกต้องของงานก่อสร้างตกแต่ง แต่ยังมีเรื่องสำคัญอีกอย่าง นั่นคือ การตรวจสอบขนาด-พื้นที่ โดยเฉพาะคอนโดฯซึ่งเป็นการขาย “ตามพื้นที่ใช้สอย”เป็นตารางเมตร เรื่องการวัดพื้นที่อาจต้องซีเรียส เพราะขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่ขึ้นหรือเล็กลง มีผลต่อราคาซึ่งอาจเพิ่มขึ้นหรือลงลดได้ ซึ่งต่างกับการซื้อบ้านจัดสรร ส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายทั้งตึก(บ้านพร้อมที่ดิน) เรื่องการวัดพื้นที่จะไม่ค่อยซีเรียส

การวัดพื้นที่ใช้สอยของอาคารที่ถูกต้อง จะอ้างอิงตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๒๒ ซึ่งแก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่๔) ๒๕๕๑ และอ้างอิงถึงระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๔ ซึ่งอาจจะสรุปง่ายๆ ดังนี้ 　

       @พื้นที่นั้นต้องไม่คิดส่วนที่เป็นโครงสร้างรวมของอาคาร

       @พื้นที่นั้นต้องไม่รวมส่วนที่อาคารต้องใช้ร่วมกันเช่น ช่องท่อเป็นต้น

       @วัดพื้นที่ผนังภายนอกเพียงครึ่งเดียวของผนัง　

       @วัดพื้นที่ถึงกึ่งกลางผนัง กรณีที่เป็นยูนิตติดกัน　

       @วัดพื้นที่กินผนังทั้งหมด กรณีที่ผนังติดกับทางเดินส่วนกลาง　

       @ผนังรับน้ำหนัก (wall bearing)　ถือเป็นเสาหรือโครงสร้างอาคารทั้งหมด ...ห้ามขาย　　

       @โถงทางเข้ายูนิต ถ้าแสดงวัสดุหรือขอบเขตชัดเจน วัดเป็นพื้นที่ขายได้　

       @ที่วางคอนเดนซิ่งแอร์ ถ้าแสดงขอบเขตชัดเจน ถือเป็นพื้นที่ขายได้　

       @ที่จอดรถ อาจถือเป็นสิทธิส่วนตัวของยูนิต

ในความเป็นจริง “หลายโครงการมักทำสัญญาผูกมัดว่า กรณีพื้นที่เพิ่มหรือลด ผู้ซื้อก็ต้องรับไปและจ่ายราคาเพิ่มหรือลดตามสัดส่วนจากที่ตกลงกัน” ตรงนี้ต้องดูให้ดีผู้ซื้ออาจเสียเปรียบ เพราะอาจจะมีพื้นที่เพิ่มเกิน 5% ก็ต้องจำรับไปเพราะตกลงกันแล้ว มิเช่นนั้นจะกลายเป็นว่าผิดสัญญา

อย่างไรก็ตามแม้สัญญาจะระบุไว้แล้วว่าต้องรับไปหากมีลดหรือเพิ่ม แต่ถ้าพื้นที่มีการเพิ่มขึ้นเกินกว่าที่ยอมรับได้โดยที่เรารู้พื้นที่ก่อนทำสัญญาตั้งแต่แรก เราก็ไม่มีทางซื้อ ซึ่งมีข้อกำหนดของกฏหมายตามบทบัญญัติของประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 466

สรุปง่ายๆ หากพื้นที่ตามสัญญาขายที่ตกลงกัน ไม่ตรงกับพื้นที่จริงตามโฉนด เกินร้อยละ 5 ของพื้นที่ห้องชุด ผู้ซื้อซึ่งวางเงินดาวน์ไปแล้ว เมื่อถึงวันโอน พื้นที่ผิดไปจากที่ตกลงเกินร้อยละ 5สามารถปฏิเสธหรือไม่รับโอนได้

ที่มา : http://www.home.co.th/

Read More